김정부 백선기 김영훈 2018-11-15T07:53:48Z 2018-11-15T07:53:48Z 1990-12 R223 http://repository.krei.re.kr/handle/2018.oak/14293 1. 연구의 필요성과 목적 1960년대말 이후의 고도경제성장에 따른 산업화·도시화과정은 다양한 토지수요의 증대를 가져와 지가의 상승을 초래하였다. 이에 따라 농지가격도 큰 폭으로 상승하여 1974년에 비해 1989년에는 답 지가는 14배, 전 지가는 15배가 상승하였다. 이와 같은 농지가격의 급격한 상승은 농업생산에 있어 농지자원의 배분과 이용질서를 왜곡시킬뿐만 아니라 농지에 대한 투기를 유발하는등 많은 문제점을 제기하고 있다. 따라서 농지자원의 합리적 배분과 효율적 이용을 통한 정상적인 농업발전을 위해 농지가격의 급격한 상승이 농업부문에 어떠한 영향을 미치는가를 분석 검토하고, 이를 통해 농지정책의 방향이 모색되어야 할 것이다. 이러한 관점에서 농지가격의 변동으로 인해 발생되는 파급효과가 농업부문에 어떤 영향을 미치는가를 분석 검토하여 농지자원의 효울적 이용을 위한 농지정책 수립의 기초자료를 제공하는 것이 본 연구의 주요 목적이다. 2. 연구범위 및 방법 (1) 주요 연구범위 - 농지가격 변동추이 검토 - 농지가격 결정요인 분석 - 농지가격 상승이 농산물 생산비 및 농가경제에 끼치는 효과분석 - 농지가격 상승이 농지유동화에 끼치는 효과 분석 (2) 연구방법 -물가, 농업 조수입 및 농지가격 변동실태 비교분석 -Hedonic 지가함수 추정을 통한 토지가격 결정요인 분석 -미곡생산함수 추정을 통한 농지의 잠재가격 산출 -잠재지가와 현실지가 및 지불임차료를 통한 수익지가의 차이분석 158쪽그림삽입 3. 주요 연구결과 가. 농지가격 변동추이 (1) 1965∼89년 기간에 연평균 경지가격 상승율은 21.7%였음. (2) 1975년 이후 지가는 1978년 8.8 조치를 고비로 하여 그 이후부터 1982년까지 안정세를 유지 (3) 1983년 하반기부터 토지거내신고제의 실시 등 부동산투기억제대책으로 안정세를 유지하다가 1986년 하반기부터 다시 큰 상승세를 보이고 있음. (4) 1964∼89년 기간동안 연평균 농지가격 상승율은 21.7%, 미곡조수입 상승율은 16.7%, 그리고 도매물가 상승율은 10.2%로 나타나 농지가격과 일반물가 상승에 있어 격차가 있음. 나. 농지가격의 결정요인 (1) 도시화·산업화가 급격히 진행되기 이전에는 농지가 타용도로 전용될 가능성이 매우 낮았음. (2) 그러나 경제발전에 따라 농지에 대한 비농업적 수요가 점차 증가하였으며, 이는 도시근교지역 농지가격의 상승이라는 결과를 가져옴. 또한 도로조건의 발달로 도시와 멀리 떨어진 원교농지에서도 비농업적 농지 수요와 농업적 농지 수요가 경쟁을 하게 됨으로써 농지가격 상승을 초래하게 됨. (3) 이러한 현상은, 농업과 비농업의 트지 수요에 모두 부응할 수 있는 성격이 상이한 요소를 농지가 지니고 있기 때문에 발생하는것으로서, 이러한 서로 다른 선호구조를 반영하여 농지가격의 결정요인을 분석하는 방법으로서 Hedonic지가함수를 들 수 있음. (4) 지가함수 추정결과 비농업부문의 농지 수요요인인 도시지역 및 도로와의 거리변수의 경우 거리가 멀어질수록 농지가격이 하락하는 경향이 뚜렷하게 나타났으나, 농업생산과 관계가 있는 수리조건 및 경지정리상태를 나타내는 변수의 영향력 유무가 뚜렷하게 나타나지 않아 농지가격의 결정에 농업적 요인이 비교적 불확실하게 나타나고 있는 반면 비농업적 전용 수요가 크게 작용하고 있는 것으로 판단할 수 있음. (5) 농지가격의 상승이 도시화·산업화의 진척에 따른 비농업적 토지 수요의 증대에 의해 크게 영향을 받고 있다면 농지의 현실지가는 농업생산의 측면에서 본 농지의 잠재가격을 상회하게 될 것임. 이로 인해 발생될 수 있는 문제의 분석을 위해 미곡생산함수를 추정하여 농지의 잠재지가를 계측하였음. 다. 농지가격 상승의 파급효과 (1) 농지가격 변동과 농산물 생산비의 변동 사이에 뚜렷한 상관관계를 발견하지 못했음. 따라서 농지가격 상승이 농산물 가격 상승과 직결된다고는 말할 수 없음. (2) 농가자산에서 농지가 차지하는 비중은 점차 감소하고는 있으나 60% 이상을 점하고 있고, 또한 토지자산은 자산가치의 유지 및 증식을 위한 비용의 부담이 매우 낮음. 따라서 농지가격의 상승은 농지를 제외한 기타 자산가치의 상승보다 농가경제에 미치는 효과가 매우 크게 나타남. (3) 대안별 농지가격의 계측 결과 실제 농지가격, 농업생산력에 의한 잠재가격, 임차료를 기준으로 한 수익지가의 순으로 가격이 결정되어, 농지의 유동은 농지매매시장에서 보다는 농지임대차시장을 통해 주로 이루어지게 됨. (4) 따라서 이·탈농의 증가에 따른 비농민 소유농지 증가분은 주로 임차지화되고 있으며, 임차농지의 비중이 증가함에 따라 장기적으로 농지기반정비에 대한 투자가 위축될 가능성이 있음. (5) 이 밖에 농지가격의 상승은 「부의 효과」를 통해 농가의 소비증가를 유발하며, 수요 증대를 통해 물가상승을 초래할 수도 있음. 또한 급격한 농지가격 상승은 농지 거래규모의 증가를 통해 거래적 통화 수요를 확대시킴으로써 통화관리에 교란요인으로 작용할 수도 있음. 4. 연구결과의 활용 농지 구입자금 지원, 농지 임대차제도, 농지 매매증명 발급제도 및 농업진흥지역의 설정 등 농지유동화사업과 직·간접적으로 관련이 있는 정책대안을 평가하고, 그 개선방안을 모색하는 데 참고자료로 활용될 수 있음. 한국농촌경제연구원 농지가격 변동과 파급효과 분석 Changes in Agricultural Land Prices and Ripple Effects KREI 보고서 Kim, Jeongboo Baik, Seonkee Kim, Younghoon 농지 지가