백선기 2018-11-15T07:55:35Z 2018-11-15T07:55:35Z 1998-12 R386 http://repository.krei.re.kr/handle/2018.oak/14459 목 차 머리말 제 1 장 서 론 1. 연구 목적 2. 선행연구 검토 3. 연구 내용 및 방법 제 2 장 농지전용과 가격변화 1. 농지전용과 징수금 2. 농지전용에 의한 가격변화 3. 가격변화의 유형 및 추정방법 제 3 장 조사지역 및 사례조사의 개황 1. 조사지역의 개황 2. 1995∼97년의 토지 가격동향 3. 사례조사의 건수 및 면적 제 4 장 가격변화의 사례분석 1. 개별 전용지의 가격변화 2. 주택단지의 가격변화 3. 사례조사에서의 시사점 제 5 장 요약 및 결론 참고문헌 Abstract (1) 연구의 필요성 및 목적 우리 나라의 농지는 절대면적이 부족한데도 불구하고 전용은 계속되고 있다. 또한 농지를 더욱 쉽게 전용할 수 있도록 하여 토지공급을 늘려야 한다는 주장도 계속되어 왔다. 이러한 주장을 받아들여 그 동안 여러 가지 규제를 완화하였다. 1998년 9월에는 침체된 경제를 활성화시키기 위해 1999년 12월 31일까지 개발이익에 부과되는 개발부담금을 면제하고, 2000년부터는 이를 절반으로 축소하기로 하였다. 농지는 개인 혹은 공공의 수익과 편의를 위해 전용된다. 농지가 다른 지목의 토지로 전용되면 가격이 변화한다. 농지의 전용 가능성이 농지가격에 큰 영향을 미친다는 연구결과가 많이 나왔다. 그러나 전용 전후에 어느 정도로 가격이 변화하는지에 대한 연구는 거의 없는 실정이다. 이 연구는 농지의 전용 전후 및 전용과정별 가격변화의 정도를 규명한 것이다. 이와 함께 전용부담금 등 전용억제 수단의 완화 요구에 대하여 전용사례의 분석결과를 토대로 시사점을 제시하였다. (2) 연구 방법 연구 방법은 문헌조사와 현지조사에 의존하였다. 현지사례 조사지역은 인접한 위치에 있는 경북 김천시·성주군 성주읍·성주군 선남면 등 3개 시·읍·면 지역이었다. 조사대상 농지 혹은 토지는 1995∼97년에 전용·형질변경·지목변경된 농지였다. 전용농지의 선정은 전용종류별·전용지역별·전용년도별로 무작위추출방법에 의해 130건을 선정하여 120여건을 조사하였다. 120여건 가운데 사례분석에 사용된 전용농지는 108건이다. 순수한 전용에 의한 영향을 산출하기 위하여 전용농지 이외에 전용농지와 특성이 비슷한 농지(비교농지)도 병행조사하였다. 전용농지와 비교농지의 가격은 부동산중개인·현지인·농지담당 공무원 등 2∼3인을 통해 반복하여 조사하였다. 농지전용 전후의 단기적 가격변화를 보기 위해 소규모의 개별 전용지를 조사하였고, 보다 긴 기간에 걸쳐 전용과정별 가격변화 정도의 규명을 위해 대규모 주택단지의 가격변화를 조사하였다. 전용농지에 대해서는 가격 이외에도 여러 특성을 조사하였는데, 이것은 농지의 특성들이 가격변화에 미치는 영향을 파악하기 위해서였다. (3) 연구 결과 농지전용 전후의 가격변화의 유형을 보면, 가격이 상승하는 경우가 대부분이지만 예외적으로 가격이 하락하는 경우와 가격이 형성되지 않는 것도 발견할 수 있었다. 또 여러 필지의 농지가 한 가지 용도로 전용되었을 때는 모든 필지의 가격이 동일하게 되는 현상도 발견할 수 있었다. 그러나 대규모의 농지가 여러 용도로 전용될 때는 가격동일화현상이 나타나지 않았다. 전용농지의 가격변화에 영향을 미치는 주요 요인으로서는 전용전의 그 농지의 가격, 농지전용에 소요된 정지비용, 그리고 전용농지의 도시계획구역 소재 여부로 분석되었다. 즉, 전용전의 가격이 높고, 정지비용이 많이 소요되며, 전용농지가 도시계획구역에 있으면 전용후의 가격이 높게 형성된다는 것이다. 여기서 유의할 것은 전체적으로 보면, 도시계획구역으로 지정된 곳에 소재하는 농지가 전용후 도시계획구역 밖보다 가격변화가 높은 것으로 나타나지만 근린생활시설지를 제외하면 반대현상이 일어난다는 것이다. 도로와 전용농지와의 거리에 따라 W자형 가격변화가 나타났다. 도로와 전용농지의 거리가 5m 미만일 때, 20∼50m일 때, 100m를 초과한 거리에 있을 때 등 3개 권역을 중심으로 가격변화의 폭이 높았다. 이 점은 좀더 검증이 필요하다. 개별 전용농지에 대해 전용비용과 전용 이외의 다른 영향을 고려하지 않는 경우 농지전용 전후의 가격변화를 전체적으로 보면, 두 배 이상의 변화(116%)가 나타나는 것으로 조사되었다. 그러나 전용비용을 고려하면 전용전보다 50%가 변화하였고, 전용 이외의 영향까지 고려하면 47% 정도가 상승한 것으로 나타났다. 이 연구의 사례조사자료에 의하여 상승률 47%를 금액으로 환산하면 ㎡당 33,800원 정도에 해당된다. 전용비용을 포함시키고, 전용 이외의 영향에 의한 변화율까지 제거한후 전용 용도별로 농지전용 전후의 가격변화율을 보면, 근린생활시설지가 가장 높은 72%의 상승률을 보였다. 다음은 주거시설지로서 55%가 변화했고, 농업용시설지는 47%, 공장시설지는 18%가 상승하였다. 용도별 가격변화율을 ㎡당 금액으로 환산하면, 근린생활시설지 76,200원, 주거시설지 20,800원, 농업용시설지 33,900원, 공장시설지 11,000원이다. 대규모 전용지인 주택단지의 경우, 전용비용과 전용 이외의 영향을 제거하면 농지전용 전후의 가격에 17% 정도의 가격변화가 일어난 것으로 파악되었다. 주택단지는 저지대에 성토를 한 곳이므로 전용비용이 많이 소요되었고, 보다 긴 기간(1990∼1998.7)의 가격변화를 본 것이므로 비교농지의 가격변화가 컸기 때문에 변화율은 낮게 나타난 것이다. 이 변화율은 기준년도와 전용비용을 가산하는 시점에 따라 변동될 수 있는 변화율이다. 17%를 금액으로 환산하면 ㎡당 약 39,000원에 해당된다. 현지조사결과 농지전용 전후의 가격변화는 예상보다 낮게 나타났다. 이러한 조사결과가 나온 이유는 현지의 전용사례지 조사에는 조사 당시의 부동산경기 침체로 말미암아 심리적 영향까지 작용하여 보다 낮게 조사된 것으로 보이며, 2∼3년 동안 가격변화가 크지 않았다는 점도 가격변화가 낮게 조사된 이유의 하나이다. 그럼에도 불구하고 농지가 전용되면 가격변화의 폭은 결코 작다고는 할 수 없는 수준이다. 조사결과의 평균값에 의하더라도 농지 500평을 근린생활시설지로 전용하게 되면 모든 전용비용을 제하고, 또 전용 이외의 영향에 의한 가격변화율까지 제거하더라도 1억2,573만원 이상의 전용이익을 얻게 되는 셈이다. (4) 연구의 시사점 비록 효과적 전용억제수단은 되지 못했지만 개발부담금 부과제도까지 유보된 현시점에서 농지전용을 억제하기 위한 수단은 일정기간 영농에 종사하고, 농지를 소유해 왔으며, 농지 소재지에 거주하는 농업인이 아닌 사람이 농지를 전용할 때는 전용차익을 환수해야 한다는 것이다. 전용차익의 환수방법은 공시지가가 아닌 실제지가를 적용하여 전용차익의 50%를 환수하되 농지조성비의 내용을 조정하여 이에 포함시켜 징수하는 것이 합리적이다. 농업인의 농지전용을 보다 용이하게 해야 한다는 것이다. 농업인은 농지에 애착을 가지고 있다. 이들이 농지를 전용하려는 것은 공공부문 못지 않는 불가피한 여건의 결과이다. 따라서 이들에게는 소득제고를 위해 농업관련업 이외의 업종경영을 위한 전용도 용이하게 할 수 있도록 해주고, 농지전용시 소요되는 과다한 비용을 절감할 수 있는 현실적 조치가 필요하다. 농지전용을 억제하는 수단의 첫단계로서 공공부분의 전용을 억제해야 하며, 벼 재배농지에 ha당 30∼60만원의 환경보전금을 지급하는 것이 효과적인 전용억제 수단이 될 것이라는 점이다. 동시에 농지를 전용할 때에는 예외없이 전용당사자로 하여금 정기예금 이자를 가산해서 지급된 환경보전금을 일시금으로 상환하게 해야 한다. 농지이용도의 제고를 위해 농지가 포함되어 있는 곳에 대하여 지구 또는 지역 지정의 난발을 줄여야 한다는 것이다. 난개발 방지 혹은 농지의 계획적 전용이란 명분하에 도리어 反開發을 불러오고 反計劃을 초래하는 결과가 되는 경우도 있기 때문이다. It is well known that the value of land increases when agricultural land converted into nonagricultural one. There are many indirect literatures in relation to this phenomena of price change. However, we can hardly see how much the price bring about change before and after conversion in various usages of land. This study aimed at finding out the degree of price change. Data were obtained on land that were converted during 1995∼97 clendar year at three regions ― Kimchon-si, Sungjoo-up and Sunam-myeon in Kyeongsangbook-do. The data was collected from May to July in 1998 through field survey. The point of this research is based on causality. The cause is conversion, effect is price change. The change of land price change is affected by not only land conversion, but also other factors. To get rid of the effects of other variables, true experimental method was employed. The converted-land, say, is experimental land, and non-converted-land is control land. In addition to this, agricultural land conversion classified into two types; one is small size for individual use, the other large size for collective use. Important determinants of value change were agricultural land price before conversion, leveling cost of the ground, and land site(city planning zone area or other area). In general, the price of individually converted land went up about 2.16 times in which conversion cost and price increase by other factors were included. If conversion cost and the effect of other factors excluded, there will be 50% and 47% of price increase respectively. Depending on the usage, price of land for vicinity facilities rose the most, 72%. In case of large scale converted land, there is 17% price increase from 1990 to July, 1998 conversion cost and the effect by other variables were excluded. Small increase was taken place by high transformation cost and long span of time. The 17% equals ￦39,000 returns per square meter. Field survey has shown that real estate transaction went into a slump. So that the feelings of interviewee were reflected in low land price caused conversion. The price change before and after land diversion means nonagricultural land has yielded much more in returns than agricultural land. That is the price of nonagricultural land higher than that of agricultural land. The size of national farmland is smaller than needed. First of all, central and local government should reduce transformation of agricultural land. In addition to this, designation of land use plannig is minimized and government exercise great discretion in it. Land uses in zoning system have resulted in disruption, price hike, and non-cultivation. The returns produced by agricultural land conversion should be levied while the cost of conversion excluded. In reality, official price is far from real price. Actual price must be applied to in standards of imposition. To preserve agricultural land, especially rice-cultivated-paddies, government should support rice peasants by subsidy(environment- preservation-payment). On the other hand, farmland conversion aimed at farmer's income increase should be easy and simple. This research is a casestudy according to field survey in limited region and small number of sample size. More research is needed for further elaboration. 농지전용에 따른 가격변화에 관한 연구 The Price Change due to the Agricultural Land Conversion KREI 보고서 Baik, Seonkee