농지가격과 소유 및 이용구조에 관한 연구
- 영문 제목
- Economic and Social Changes in Rural Korea
- 출판년도
- 1992-12
- 목차
- 1. 연구 배경과 목적
1973년부터 계속된 고지가현상은 농지의 소유 및 이용구조롤 투기적
소유 및 비농업적 이용으로 왜곡시킬뿐만 아니라 농가의 농지 구입능역을
크게 상회하여 임석지에 의한 경영규모 확대라는 불안정한 농지류 동화를
가속시키고 있다.
또한 농업노동역의 급격한 감소는 농가의 농지 소유 및 이용구조를 크게
변화시키고 있으며, 한편으로는 농가의 농업경영형태도 크게 변화시키고
있다.
우리 나라의 농업은 종래의 영세 분산적 농지 소유가 유지되면서 농가
구조는 수적인 감소와 고령화 및 후계자 부족으로 분해되고 있다. 따라서
가족경영·농가롤 존속시키지 못하면 실로 농업 및 농촌이 붕괴될 위기에
처해 있다고 할 수 있다.
그 동안의 농지제도 연구를 통하여 농지 소유와 보전 및 이용에 관한
제도적인 체계를 수립하였으나 농지가격과 농가의 농지 소유 및 이용구조와의
관계에 대해서는 연구가 미흡하였다.
따라서 이 연구는 농지가격과 농지의 소유 및 이용구조를 파악하여 합리적인
농지정책 방향의 모색을 위한 기초자요를 극집·정매하고 이를 제공하는 데
목적이 있다.
2. 연구 내용과 방법
가. 연구 내용
이 연구에서 연구하고자 하는 내용은 다음과 같다.
(1) 농지가격의 추세와 현황
(2) 농지가격의 형성과 왜곡
(4) 농지가격과 소유구조 분석
(5) 농지가격과 이용구조 분석
(6) 농지 소유구조와 이용구조의 관계
나. 연구방법
이 연구에서는 문헌조사와 사례조사를 통하여 자료를 수집하였으며,
현지 사례조사는 농가조사와 농지조사, 그리고 부락조사를 병행하여
실시하였다. 조사대상의 선정은 다음과 같이 하였다.
(1) 조사 대상지역의 선정
조사 대상지역은 지가 수준, 지역의 위치, 생산기반의 상태 등을 고려하여
유의 선정하였다.
조사 대상지역으로 선정된 지역은 3개 면,6개 부락으로서 다음 지역 이다.
① 강원도 평창군 봉평면 면온1리 평촌리
② 전북 익산군 금마면 루동리 및 향산리
③ 경남 사천군 사남면 곡성리 및 종천리
(2) 조사방법
농가조사는 사례조사지역으로 선정된 부락의 농가를 전삭 조사하였으며,
농지조사는 사례조사지역으로 선정된 부락의 농지의 필지를 전삭 조사하였으며,
부락조사는 부락의 개형을 조사하였다.
3. 연구결과 요약
가. 농지가격과 농지 소유구조
(1) 농가가 농지를 소유(취득)하게 되는 방법은 매수, 상속·증여에
의해서 이루어지고 있다. 농지를 매수하여 소유하는 데는 매수(소유) 자각 및
절차에 엄격한 제한이 따르고 있는데, 이것은 일부 농민(또는 비농민)의
불만요인으로 나타나고 있다.
(2) 1991년 농가 호당 농지 소유규모(자작지 + 임대지)는 약0.80ha(2,428평)
였으며, 농가 호당 농지경영규모(자작지 + 임차지)는 약 1.20ha(3,619평)였다.
(3) 농지소유 구성을 보면 1991년 전체농지 2,091천ha의 73.8%에 해당하는
1,543천ha가 농민 소유이고, 26.2%인 548천ha는 비농민 소유이다. 비농민 소유농지
가운데서 411천ha(75%)가 부재촌 비농민 소유로 나타났다. 부재촌 비농민의 소유
농지중 169천ha는 이농에 의해 발생한 것이며, 68천ha는 상속, 증여 81천ha는 매입에
의한 것이다. 또한 국공 유지는 34천ha, 사회단체 소유는 6천ha 등으로 나타났다.
(4) 농지가격과 농지 소유를 보면 다음과 같다. 먼저 답의 경우는 중지가지대인
평야지대에서 농가가 소유한 면적이 가장 많고, 그 다음이 역시 중지가지대인
중간지대이며, 세번째가 저지가지대인 산간지대이고, 소유규모가 제일 적은 곳은
고지가지대인 도시근교로 나타났다. 다음으로 전의 겅우는 농지가격이 높을수록
농가의 전의 소유면적이 적고, 반대로 농지가격이 낮을수록 소유면적이 많은 것으로
나타났다. 즉, 고지가지대 일수록 농가의 농지 소유면적이 적고, 저지가지대 일수록
많은 면적을 소유하고 있다.
나. 농지가격과 농지 이용구조
(1) 재배작물기 농지이용을 보면 경지의 이용면적온 매년 줄고있으며, 이용률도
떨어지고 있다. 즉,1991년의 경지 이용면적은1985년보다 266천ha가 감소하였으며,
1985∼91년 중 연평균 66·5천ha정도 감소하고 있다.
(2) 농지의 절대면적이 감소하고, 이용률이 떨어지고 있다는 것은 「전용에 의한
농지 감소」와 목경지의 증가를 의미한다.
(3) 임대차별 농지이용의 구성을 보면 1991년에는 자작지가63%ㅇ1고, 임차지는
37%(782천ha)로 나타났는데, 그 동안 자작지는 계속 감소되고 임차지는 증가하다가
1991년에 약간 감소하였다.
(4) 농지가격과 농지의 자작과 임대석의 관계를 보면 전국적으로 1978년까지는
임차지의 지가가 대체적으로 가장 낮은 경향이 있었다. 이 시기는 농촌인력에 비해
농지가 비교적 부족하였으므로 열악한 조건(저가)에 있는 농지가 임차되었기 때문으로
보인다. 최근 몇 년(1988∼91)은 대체적으로 고지가 지대(도시근교)와 중지가
지대(중간지대) 및 저지가 지대(산간지대) 농지(논)중 자작지로 사용되는 농지가
가장 저가이고, 임대지로 사용되는 농지가 가장 고가로 나타나며, 임차지로
사용되는 농지는 이들 가격의 중간에 위치하는 경향이 있다. 그러나 중지가 지대
농지 중 중간지대를 제외한 평야지대 농지는 이와 다른 경향을 보이고 있다.
도시근교 농지중 임대지가 가장 고가로 나타나는 것은 시설원예 등의 농지로 이용
가능한 양호한 상태(고가)의 농지는 대부분 소유주가임대를 주기 때문이며,
자작지가 저가를 보이는 것은 자작지로 이용되는 농지는 임차를 원하는 사람이
없는 불량한 조건의 농지이기 때문으로 보인다. 중간지대와 산간지대의 농지도
기계화의 어려움, 노동력 부족 등으로 도시근교 농지와 같은 현상을 보이고 있다.
평야지대 농지의 경우는 기계화 영농이 보다 용이하기 때문에 임대지는 나쁜
조건에 해당하는 농지이므로 가격이 낮은 것으로 보인다.
(5) 농지가격과 작물재배의 관계에서는 농지의 이용은 작물의 수익성을
고려하여 고지가 지대 농지에는 수익성이 높은 작물, 저지가 지대 농지에는
수익성이 낮은 작물을 재배하는 것이 이론적으로 합당하다. 그러나 작물의
재배적지 여부, 재배작물의 수요량, 선택작물의 제한 등으로 농지가격과
재배작물간에는 상관성이 크지 못한 것으로 보인다. 다만 일반 경종작물을
재배하는 토지이용형농업지역에서는 농지가격이 낮고, 시설원예와 같은 토지절약형
농업지역에서는 농지가격이 높은 경향을 보이는 것이 일반적이다.
다. 사례조사 결과
(1) 사례조사지역의 지가 분포는 고지가 지대에서는 최고 50만원 최저
5만원 평균 20만원 내외, 중지가 지대는 최고 10만원 최저 3천원 평균 3만원
수준,그리고 저지가 지대는 최고 1만 8천원, 최저 3천원 평균 10만원 수준으로
고·중지가 지대는 전국 평균을 상회하고 있는 반면 저지가 지대는 전국 평균에
미달되고 있다.
(2) 지대별 지목별 농지가격 수준은 저지가 지대는 절대농지답, 상대농지
답, 전의 순으로 저지가 지대는 농지로서의 가치 기준에 따라 가격형성이 되고
있는 반면 중·고지가 지대에서는 농지로서의 가치보다는 농지외적 가치기준에
따라 가격형성이 이루어지고 있다.
(3) 지대별 농지소유자별로 보면 고지가 지대에서 재촌농가 보유율과
무연고 부재지주의 보유율이 가장 높게 나타나고 있다. 이러한 현상은 이 지대의
농가들이 농지가격 상승을 기대하여 농지를 계속적으로 보유하려는 경향과
농지의 투기적 매입 경향을 동시에 반영하고있다.
(4) 농가가족의 취업구조면에서는 지가수준이 높은 지대일수록 동거 가족수와
농외 취업자 수가 많으며, 영농자는 상대적으로 적은 편이다. 이에 따라 중·저
지관 지대에서는 전업농가가 압도적이나 고지가 지대에서는 전업보다도 겸업, 그
중에서도 농가소득의 대부분을 농외 취업에서 얻는 2종 겸업농가가 주류를 이루고
있다.
(5) 지대별 재촌농가의 농지소유규모는 고지가 지대 2,043평, 중지가 지대
4,001평, 저지가 지대 3,400평으로 나타났다. 이들 농가의 농지 취득동기는 고지가
지대는 구입과 상속이 비슷하나 중·저지가 지대는 상속이 압도적이다.1980년대 이전
취득이 압도적이나 고지가 지대는 1980년 전과 후가 비슷한 분포로 고지가지대의
최근 취득이 상대적으로 높게 나타났다.
(6) 재촌 농가의 농지 소유규모 변칙에서는 고지가 지대는 현상유지, 중지가
지대는 축소, 저지가 지대는 확대경향으로 나타났다.
(7) 지역별 농지거래량을 보면 고지가 지대, 중지가 지대, 저지가지대의
순으로 나타나 고지가지대의 거래량이 가장 많다. 농지 구입자의 거주지별로는
관내 주거자보다는 관외 거주자의 구입이 많다. 농지 구입시 고려하는 사항은
고·중지가 지대에서는 농지의 타용도 전용조건을 가장 우선으로 하고 있는 반면
저지가 지대에서는 생산기반조건 즉, 농지의 생산력을 우선으로 고려하고 있다.
(8) 농가의 경영규모는 고지가 지대 1,967평, 중지가 지대5,815평, 저지가
지대 4,081평으로 중지가지대의 경영규모가 가장 크게 나타났다.
(9) 지대별 농지이용형태는 전반적으로 농지가격 수준과의 관련성이 낮은
것으로 나타났다. 이것은 농지가격의 형성이 농지의 농업생산력보다는 농업외적
활용가치에 입각하고 있기 때문이다. 이에 따라 유휴화되는 농지도 농업생산 여건이
열악한 농지뿐만 아니라 지가수준이 높은 고지가 지대에서 다발하고 있다.
(10) 농지임차료 수준은 전반적으로 중지가지대가 다른 지대보다 강세를 보이고
있으며, 지목별로는 답 임차료의 하락이 크게 나타났다. 고지가지대의 임차료가
중지가 지대보다 낮은 이유는 고지가 지역의 임대인은 농지의 소유동기가 임차료보다는
지가 상승에 있고, 임금수준이 다른 지역보다 높은 데 있다.
(11) 농지 전용은 지가가 높은 지역일수록 많이 이루어지고 있는 것으로
나타났다. 전용되는 용도는 축사, 창고 등 농용시설, 주택용지가 주류를 이루고
있으나 1992년에는 주유소, 소규모 공장 등 상공업 시설용의 전용도 크게 증가되고
있다. 이와 같은 전용의 확대와전용을 통한 지가 차익의 과다 발생은 농지가격
전반에 큰 영향을 미치고 있다.
4. 연구결과의 활용
이 연구는 농지가격과 농지 소유, 농지가격과 농지 이용의 관계를 실증 분석하여
향후 전업농 육성과 규모 확대를 위한 농지제도 및 정책의 방향 수입에 필요한
기초자료로 활용될 것이다.
- 발간물 유형
- KREI 보고서
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